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    物業前期介入,值得向開發商提的49條建議

    2019年02月25日 熱度:617 ℃

    物業管理早期介入對于完善房地產開發、使物業投入使用后便于管理的意義重大,介入的位置和時機則取決于物業管理者豐富的早期介入經驗。本文從電氣、土建、綠化、清潔、安全、水暖等方面,全方位提出住宅小區物業管理早期介入的實施建議。

      開發商和設計者在開發新的物業時,與日后的管理者所站角度不同。開發商在物業的規劃設計和建造過程中只考慮了房屋和配套設施建設時的質量和投資,而規劃設計人員由于自身專業和角度的局限,在規劃設計中的不足在所難免,由此會帶來設施和設備配置得不完善或不合理,增加了投資,降低了使用效率、影響日后業主的正常生活,增加了物業管理工作的強度和難度等問題。

      物業管理者作為物業的維護者,在長期的實際工作中對物業可能出現的種種問題比較了解。因此可以代表業主從管理者的角度對即將管理的物業進行審視,及時糾正規劃設計中的不足,更好地滿足業主的使用要求。因此,物業管理早期介入有利于優化設計,完善設計細節。

      筆者走訪了多家舊小區和新建小區,并根據日常工作經驗從開發成本、物業服務及業主使用功能的角度出發,提出物業管理早期介入的具體介入點,以期有利于物業服務的長遠發展。但所提的建議中并不適用所有小區,僅供參考。

     一、電氣

    1建議每幢樓宇應預留空調外機和空調孔位置,并考慮位置的大小和孔洞的位置及外露管的隱蔽處理。

      理由:市場上的空調外機尺寸大都不一樣,安裝位置如果過小,造成空調外機無法在原位置安裝,業主就會隨意另選位置,開發商補救成本也很大;留有的空調孔的位置不合適,業主為了妥當安裝室內機,只能重新打洞,原來的空調孔就成為外墻上的“疤痕”;連接外機的空調管各式各樣、歪歪斜斜,影響美觀,可以將連接外機的空調管“藏”入墻內,只需要在室內合適位置留有可插式孔洞即可,減少了業主安裝過程中的麻煩,此方法能有效解決亂安空調影響美觀等問題。

    2?建議室內安裝空氣自動循環系統。

      理由:安裝此系統能有效地使室內空氣循環,保證室內空氣的新鮮,避免了開窗戶通風造成灰塵、雨水進入到室內,造成給室內污染和經濟損失。另外也防止業主自行安裝此裝置,破壞承重墻體,影響房屋結構安全。特別是燃氣供暖的房屋,此裝置更為重要。開發商冠以“會呼吸的房子”也可以作為銷售的亮點。

    3?建議組建小區局域網。

      理由:組建小區局域網,發展自己的網絡服務器,不但是物業開發的發展方向,而且會成為物業管理企業、開發商一筆不小的收入,并可以提高小區的檔次。

    4?建議設置等電位箱。

      理由:等電位聯接端子板,可聯結水管、暖氣管、下水道管等各類樓層連通的立管和建筑物內鋼筋,從而避免了因各種原因而引入的電位對人體的意外傷害。2008年長春一小區就曾發生過因開發商未設置等電位箱結果造成一少年洗澡時遭電擊身亡的嚴重事故,其親屬直接追究開發商和施工單位的責任。

    5?建議設置樓宇門警報系統。

      理由:很多業主喜歡用雜物將樓宇門別住以方便進出單元門,也有些樓宇門不能完全關閉或者時常虛掩,很容易給樓宇門造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機會。樓宇門警報系統可在發現樓宇門超過3分鐘未關閉時,自動發出警報聲音,提醒業主或者中控室,中控室及時通知巡邏的保安進行關閉。(中控室能直接關閉警報系統,如遇到業主搬家等特殊情況時即可。)目前只有些高檔小區采用了此系統。

      另外樓宇的可視系統建議設置在第二道門上(第一道為門斗),如果設置在外側,在風吹日曬雨淋的作用下,會縮短可視系統的壽命。

    6?建議采用人體感應開關。

      理由:目前采用的樓道燈一般都是聲控和觸點式的開關,存在很多不足,聲控開關會被外面的車鳴聲、鞭炮聲、樓宇門關閉聲等聲音打開,會造成整個樓道的燈一起亮,浪費電力(筆者管理的小區一共有68棟多層樓宇,每棟4個單元,當地的民用電價是0.525元/度,如果按每晚2個單元浪費1度電算,1年就浪費2萬多元);而觸點式開關又不方便拎東西的業主開啟。如果采用人體感應開關,人到哪層哪層的燈就會亮。另外隨著國家電價的不斷調整,建議在所有的路面和樓道燈具上使用節能燈泡。

    7?建議配置移動通信覆蓋系統。

      理由:小區地下車庫、電梯、地下室等移動通信盲區容易造成通訊不暢通,應設立移動通信覆蓋系統。

    8?建議充分考慮弱電箱的合理位置和容量。

      理由:不能充分考慮弱電箱的合理位置和容量,容易造成各施工單位隨意走明線或者直接在墻上開洞,使兩邊的墻上東一塊、西一塊補丁般地布滿了各種弱電箱子和線管,影響美觀,形成安全隱患。

    9?建議將部分背景音箱與提示牌合并使用。

      理由:目前背景音箱和提示牌基本都是分開的,如果將部分背景音箱與提示牌合并使用,既是背景音箱又是提示牌,節約了成本,也簡化了草坪上過多的設施數量,提高美觀度。

    10建議園區公告系統和粘貼欄合并使用。

      理由:物業公司可以在上部電子欄發布各種信息,而下部信息粘貼欄可以讓業主在固定的地方張貼各種信息,以避免隨意粘貼,降低物業管理企業清理的難度。

    11建議設置設備監控系統。

      理由:可以采用集散控制技術對下列部位和設施實施監控:(1)對給排水系統監視,監測蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位,并對超高、超低液位進行報警,監視生活水泵、消防泵、排水泵、污水處理設備的運行狀態;(2)監控電梯系統,以直觀的動態圖形顯示電梯的層站、運行方向及綜合故障報警;(3)對公共區域的照明(包括道路、景觀、泛光、單元/樓層大堂燈光)設備進行監控,能按設定的時間表自動控制照明回路開/關,監視航空障礙燈的狀態;(4)對地下室、地下車庫通風系統的通風設備進行監控,能按設定的時間表自動控制風機的啟停,監視風機的運行狀態、手/自動開關狀態和故障報警。

    12?建議設置自動抄表系統或采用IC卡表具。

      理由:目前東北地區水電的抄表工作還需靠人力,不僅提高了成本,同時因為抄寫時產生錯誤引發了很多糾紛。如果采用自動抄表系統或采用IC卡表具在一定程度上可以減輕相關部門的壓力和避免糾紛。

    13?建議根據業主的需求設置室內紅外報警系統。

      理由:在需要防范的區域(如家里的客廳、臥室、走廊等)安裝好探測器之后,如果有盜賊進入防范區域,探測器就會探測到人體紅外線,并立即發射經數字編碼的報警信號,該信號由紅外線報警器接收后,立即發出刺耳的警報聲,驚嚇盜賊,提醒主人,主人可根據紅外線報警器面板上的報警提示燈,明確報警地點,前往抓拿盜賊。報警器還有自動記憶報警時間功能,如果主人沒有在家,則回家后可知道盜賊何時光顧家里。

      需要提醒的是,對于這些電氣設備,無論選擇哪種設備,必須考慮設備的售后維修服務是否方便,以及是否適宜各地域的實際情況。

    ? 二、土建

    14?建議商住樓設計門市房單獨的排煙系統。

      理由:對于商住樓,目前很多門市沒有單獨的排煙系統,如果和住戶共用一個煙道,則會引起業主家串味、串煙等情況。用作飯店的門市,店主們一般自己在附近的外墻上設置各種各樣的鐵制煙囪,直達樓頂,極不美觀,還容易引起樓上住戶部分業主有意見,再者,如果鐵制煙囪在面向樓體一面的接縫處發生漏煙后,油煙就會從墻體滲入業主的室內,在墻面留下油漬(筆者曾經管理的長春市菊苑小區就發生過此類情況)。另外設置在外面的油煙機產生的噪聲也十分擾民。如果設置了單獨的排煙系統,可以讓購房者不再為外煙道設置問題而犯愁,在一定程度上能促進門市物業的銷售。

    15?建議取消一樓廚房排煙道和廁所排氣道。

      理由:目前一樓業主裝修的時候一般都將廚房排煙道和廁所的排氣道拆除,將油煙機的管道直接插入二樓的通道內,理由是這兩節過長的通道占用空間的同時也起不到太多的作用,而拆除后也不會對樓體造成威脅和影響排煙。取消通道節約了施工成本也能從人性化的角度為業主使用方便作考慮。

    16?建議各種管井盡量不要設計在路面上。

      理由:(1)如果將各種管井設計在路面上,項目在施工的時候就會造成一些重型施工車輛碾壓路面的同時也會對管井造成“致命”的摧毀。(2)即使避開了前面的問題,在業主入住后,管井的井蓋也容易被業主的車輛經常碾壓后破碎,特別是在業主裝修期間尤為嚴重,不斷地更換井蓋,會增加成本,也會造成安全隱患。如果采用鐵制的井蓋,時間久了,各接觸面經磨損后,經車碾壓后則會發出刺耳的噪音。

    17?建議主路面不要鋪設方磚。

      理由:方磚的使用壽命不長,經車碾壓后容易破碎。地基下沉后的方磚之間產生縫隙造成方磚松動易積水,濺到行人身上。建議主路還是使用柏油路面。

    18?建議不要設置過大的直角彎。

      理由:開發商一般更關心整體美觀效果,但是道路設置是否方便業主、住戶行走則考慮較少,就會出現一些喜歡走“捷徑”的業主,從而造成草坪的破壞。設計的時候一定要依據人的行為軌跡來設置,自然直接,不要過分追求幾何圖案。

    19?建議設計單獨通往屋頂的通道,方便日后維修。

      理由:如果沒有設置單獨通往屋頂的通道,維修施工單位進行維修時,就要從頂樓業主家中的陽臺上到屋頂,其一如果業主不在家,就會影響維修工程的進展;其二,從業主家中登上樓頂勢必會引起頂樓業主的反感,不僅影響了正常的維修也可能造成物業管理企業與業主之間的矛盾。

    20?建議設置會館、幼兒園、購物街并充分考慮合理區位。

      理由:在保證業主對房屋的正當權益的前提下對外開放這些公共場地,采用內外有別的收費方式“以外養內”,貼補會所運行成本,使業主得到實惠。用經營收入補充會所運行成本的不足,以保證良好的設施維護與服務水準。但一定要考慮區位的合理,如果區位不合理,影響業主的購物,有些房屋區位占優勢的業主很可能發現其他業主的生活需求,在園區內開超市、理發店等,到時候治理的難度非常大。另外在會館中建議提供客房服務,家里短期的客人均可入住,不但保護了主、客雙方的隱私,客人也會覺得很方便,同時對主人而言,由于是請客人住在本小區內,也不失體面。

    21?建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理,或直接鋪設瓷磚。

      理由:粉刷一新的樓道墻壁往往會在業主裝修期間造成一定的破壞,又找不到當事人,開發企業不得不重新粉刷樓道,加大施工成本。如果在交樓前只進行一次基本的墻面處理,待業主入住率達到一定程度的時候,再進行最后粉刷或者直接鋪設墻面瓷磚,就可以避免上述情況。(待續)

      上期內容中介紹了電氣和土建方面早期介入的21項建議。電氣方面包括預留空調機位、安裝空氣自動循環系統、建設小區局域網、設置等電位箱、設置樓宇門報警系統、安裝人體感應開關、配置移動通信覆蓋系統、合理配置弱電箱、合并音響和提示牌、合并園區公告系統和粘貼欄、設置設備監控系統、設置自動抄表或采用IC卡表具、設置室內紅外報警系統;土建方面包括設計門市單獨排煙系統、取消一樓廚房煙道和廁所排氣道、取消路面井蓋、取消主路面方磚、取消道路直角彎設計、設置單獨通向屋頂的通道、會所等配套應充分考慮區位因素、樓道墻面先做基本處理或貼瓷磚等建議。本期除繼續從土建方面提供建議外,還將涉及綠化、清潔、安全、水暖等方面。

     三、土建

    22??建議盡量不要設計帶露臺的頂樓。

      理由:(1)帶露臺的平屋頂涉及到防水問題,施工的時候防水沒有處理好,或者頂樓住戶經常使用露臺對防水造成一定的破壞容易引起滲漏(筆者曾管理的咖啡小鎮小區,一期800多戶中就有600多戶露臺出現防水問題)。(2)排水孔的清理難度大,頂樓業主一般不會自行清理排水口,業主不配合或不在家時清理困難,一旦發生堵塞,雨水漫過防水層,直接滲到樓下。(3)容易引起私搭亂建行為,個別業主直接搭建陽光棚,而物業管理企業又沒有執法權進行拆除。

    23??建議將地下車庫的進出口設置在園區外部。

      理由:地下車庫的進出口設置在園區外部可以實現人車分流,保障業主安全;有路面停車位的,可以緩解交通高峰期間小區門口的停車壓力及園區的車流量。設置車輛出入管理系統,采用智能卡對出入小區的機動車輛進行管理與計費,并將信息實時送至小區管理中心。

    24??東北地區建議合理設置冬菜晾曬場地和衣物晾曬裝置。

      理由:東北地區有存儲冬菜的習慣,而晾曬卻成了難題,業主不得不將冬菜晾曬在草坪上或者路面上。另外東北地區屬于高寒地區,每年的冬天長達半年,一些大件的衣物、被褥容易受潮,有些業主將其晾曬到樹間或者灌木叢上,這些都引發了物業管理公司與業主之間的矛盾。讓開發商單獨拿出一塊地來做冬菜晾曬場似乎不可能。是不是可以在每棟樓前設置一處晾衣物的裝置?長春某小區將每棟樓前的地下車庫的通風口設計成冬菜晾曬場,方便業主的同時也能減少矛盾,很值得借鑒。

    25??建議設置專門的寵物活動場地。

      小區里業主養狗的情況很普遍,但狗到處亂跑令物業管理企業頭疼。如果給它們專門設置一個活動場地,同時在里面張貼些寵物知識,提倡業主到專門的場地溜狗,又能增進業主間的交流。

    26??建議考慮附近泄洪渠、市政污水河的合理位置。

      理由:附近有泄洪渠、市政污水河的小區,平時小區的污水可以直接排入其中,但如果遇到河水暴漲時,河水的水平面要高于小區污水管道口及小區內的管道,結果造成污水倒灌,而小區的污水也無法排出。筆者管理過的咖啡小鎮小區就發生過此類事情,最后只有將小區路面和下水井高度提高,才得以解決。

    27??建議設置防水層排氣孔。

      理由:新建小區的墻體內部一般比較潮濕,屋面鋪設一層柔性防水,潮氣更難排出,致使潮氣一直存留在內部,使屋面一直在潮濕的狀態。

    28??建議設置管道套管。

      理由:一些鐵制的管道出現老化需要進行更換時,才發現管道和樓板死死地連接在一起,需要重新將樓板刨開,給更換工作帶來很大的不便,也給業主帶來一定的經濟損失。如果采用套管,就可以避免此類事情的發生。

    29??建議建設單位預留材料給物業管理企業。

      讓建設單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分,以便于物業管理的維修和更換,如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。

    四、綠化

    30??建議充分考慮綠化設計的品種的適宜性。

      理由:(1)綠化設計時一定要考慮種植的品種是否適宜以后的物業管理,一些喬木成材后會出現一系列問題,建議種植花期比較長或有藥用價值的品種。(2)還要考慮業主的喜好,如有小區主路的兩旁種植的全是松樹,有的業主就感覺好像到了烈士陵園,很不舒服。

    31??建議充分考慮綠化灌溉時的取水位置。

      理由:設計者往往只注重大片的草坪設計,卻忽略取水點的合理設置,結果綠化工人要拖著一條很長的水帶進行取水,而拖拽水帶不僅給草坪帶來一定的破壞同時也耗費工人的體力。

    32??建議充分考慮綠化排水問題。

      理由:設計者往往只注重綠化草坪等的澆灌工作,而沒有排澇設施的設計。北方夏季常出現暴雨天氣,雨量過大過急或造成草坪出現澇情淹死部分草皮,或出現草坪內水滿后同泥漿一起溢到路面造成泥濘。

    五、清潔

    33??建議每棟設置清潔用水點。

      理由:如果沒有設置清潔用水點,保潔員就要從很遠的地方取水,浪費保潔員的體力而且嚴重的影響工作效率,因為時間都耽誤在取水的路上。

    34??建議設置垃圾中轉站并在小區內設垃圾桶、垃圾車清洗點。

      理由:將生活垃圾收集并集中放在中轉站后由市政進行清運,就可避免垃圾因無集中點而隨意堆放,造成園區污染。而垃圾桶和垃圾車也要進行定時清理,以保證清潔。

    六、安全

    35??建議設置管道阻燃圈。

      理由:筆者走訪了長春多家小區,很少有設置阻燃圈的。目前連接樓上樓下的部位主要是采用PVC材料做成的各個管道,而PVC材料是易燃品,如果在沒有設置阻燃圈的情況下發生火災,很可能因PVC管道發生串連,直至引發全樓大火。

    36??建議將園區四周柵欄設計成防翻越式。

      理由:在設置可視對講防盜門、周界防越報警系統、住戶室內緊急報警、門禁管理系統、電子巡更系統,以及在小區出入口、樓宇進出口、停車場/庫出入口、主要通道、(高層住宅)電梯轎廂等重點部位設置相應的探測器或攝像頭的同時,周邊防翻越的設置也是重點,筆者推薦頭部帶釘刺并向外延伸的防護欄設計,或者采用智能型脈沖電子圍欄。

      智能型脈沖電子圍欄是一種主動防范翻越入侵的圍欄。脈沖電子圍欄由帶脈沖的電子纜線組成,電子纜線產生的非致命脈沖能有效擊退入侵者,延遲入侵時間,不威脅人的性命。擊退入侵的同時把入侵信號發送到安全部門監控設備上,以保證管理人員能及時了解報警區域的情況,快速作出處理。易于施工,不需焊接,不會受到侵蝕。

    37??建議設置路口多功能反光鏡。

      理由:小區內的直角彎往往制造很多“盲點”,容易發生事故,在路口設置多功能反光鏡,可以避免事故的發生,又可以作為廣告牌。

    七、水暖

    38??建議將排水管直接導入地下蓄水池通道或污水井通道。

      理由:現在很多小區設計的時候只將排水管安裝在離散水30厘米的位置,這樣會造成:(1)雨水直接流經散水下面進入地基,造成散水出現斷裂、下沉等情況,也會給地基帶來威脅;(2)雨水沖擊散水的同時也會產生一定的噪音,影響1樓的住戶;(3)流入地基的水,容易使一樓受潮。將排水管直接導入地下蓄水池通道流入地下蓄水池,可用于今后物業管理綠化、保潔、辦公等用水,節約成本。

    39??建議采用掛式太陽能進行熱水供應和取暖。

      理由:采用掛式太陽能進行熱水供應和取暖,在節約資源的同時也給業主帶來實惠,一次投入終身受益(就東北地區而言每年業主都要交納不菲的供熱費用),避免了業主因安裝太陽能與物業管理公司發生的糾紛,同時也絕對是開發商的一大賣點。

    40??建議安裝溫度調節閥和溫度計量收費裝置。

      理由:供熱條件很好的小區,造成業主家中室內溫度非常高,不得不在冬天開窗進行降溫。平時供暖往往只注意了溫度是否達標,而忽略了溫度太高也會帶來不便,如果安裝溫度調節閥,業主、用戶可以根據自己的需要隨意調節室內溫度,并計量收費。

    41??建議在施工完畢時將所有的下水管口封閉。

      理由:管道內有水泥等雜物造成堵塞,無法判斷是業主裝修期間造成的還是施工單位的責任,并且提高了維修成本。經嚴格的驗收后,及時地封閉管口,可避免上述情況。

    八、其他方面

    42??建議安裝煙道助力系統。

      理由:高層建筑由于煙道過長,排煙效果不理想,容易造成串煙、串味。由于此裝置不需要電力,完全借助風力使其自動旋轉以達到助力排煙的良好效果,使煙道內的油煙及時排出,既節能又環保。

    43??建議不要設置玻璃制品的雨搭、地下車庫頂棚等。

      理由:玻璃制品受力不均易碎,不好清潔,也容易被高空墜物或拋物行為造成破碎和傷人,而追究責任卻是很大的難題。開發商可以免費為業主提供一種固定式紗窗,在一定程度上就能杜絕高空拋物行為。

    44??建議設置多功能信報箱。

      理由:有的業主有看報的習慣,有的業主喜歡喝鮮牛奶,這樣就容易造成業主在墻上設置了各式各樣的報箱和奶箱,使墻面凌亂不堪。多功能信報箱的作用是將報箱和奶箱的功能結合成一體,這樣就很容易解決上述問題,另外還可以當成小型的儲物箱使用。

    45??建議充分考慮停車位、車棚的數量。

      理由:如果遇到無車輛停放點或泊車位不夠等情況,業主就會亂停車或將自行車、電動車放在樓道內,給物業管理公司帶來許多棘手問題,所以設計時候一定要考慮私家車越來越多以及自行車、電動車停放等因素。

    46??建議將水景的泵池設計在水景外部。

      理由:水面不清潔會造成水泵維護不便,所以泵池一定要設在水景的外面。同時水景一定要流動,不然只是死水一潭。水中不建議安裝燈具,日久天長,容易發生進水、生銹和漏電等情況。

    47??建議各單元的天然氣、自來水、暖氣的主閥門不要設置在一樓室內。

      理由:(1)業主裝修時將主閥門封閉,無法開啟,而拆卸裝修又會造成經濟損失。(2)如果業主常年出差,就會造成整個單元無法正常用氣和維修。建議將此閥門設計在樓道內,只能由專門鑰匙才能開啟或關閉。

    48??建議給在湖邊或池塘邊的樓宇安裝滅蚊燈或種植驅蚊草。

      理由:水中容易滋生蟲蚊,特別是在夏天。如果在湖邊或池塘邊種植些驅蚊的植物或安裝驅蚊燈,就可以避免因蚊蟲給周邊業主帶來的苦惱,也體現了人性化服務的理念。

    49??建議將廣場附近的垃圾桶和景觀花架合并使用。

      理由:小區廣場的垃圾桶和景觀花架一般都單獨使用,如果設計時將兩者功能結合,就不用單獨購買,既經濟又實惠。

    由于前期介入有利之處在于規劃施工階段對物業的使用情況進行把關,所以必須重視物業管理的早期介入。

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